人民币汇率和中国房地产

爱能阿青

　　中国是有着强烈中国特色的中国，看到上面这个题目，很多人都会以为我会长篇大论的论述人民币汇率升值导致热钱流入，进而使得中国房地产价格持续飙升；而人民币一旦贬值将导致热钱流出，房价大跌等等。这个普遍认同的逻辑不能说不对，但是我想以中国特色的思维方式说一说现阶段人民币汇率与中国房地产的微妙关系。
　　在我的观察看来，无论中国的人民币汇率高低还是中国房地产的量价，都已经接近均衡状态，在这个状态下，市场是不稳定的，一个微小的因素就可能会导致这两者的大幅波动。
　　长期以来，中国实行渐进的人民币升值和强制结汇制度，使得中国的人民币汇率升值与中国的房地产的量价齐升高度同向运动，如今由于国内房地产价格的刚性上升导致的整体社会成本的上升（包括租金，工资，物价，原材料），以及人民币汇率刚性升值至高位，使得从2011年下半年起的外贸行业中的弱者大规模被淘汰出局，如果人民币汇率继续升值整个中国外贸是否能顶得住是个很大的问题，所以现阶段的人民币汇率即使却有升值空间也已经不大（外贸萎缩，外汇占款下降，本身就会弱化升值预期）；那么人民币是否有贬值的风险呢？贬值的风险肯定是有的，但是如此多的热钱在国内没有出去，一旦确立贬值预期，除非突然一次性大幅贬值20%-30%，而后在此基础上慢慢升值，否则热钱和国内储蓄一旦挤兑美元，人民币有成为废纸的风险，可是国家有魄力敢于顶住国际压力，一次性突然大幅贬值吗？我的基本判断是不会。
　　再来看房地产，如果以人民币计价的绝对价格而言，谁也不敢说现在的房地产价格就是未来10年顶点，这也是很多房地产看多派拿来忽悠刚需出手的最重要的理由（就是你今天不买，明天可能更贵）；但是就以房地产的成交量来说，我可以很肯定地说，2011年的成交量是未来很久的顶峰，要多久有多久，所以无论专家们怎么忽悠，我仍然会固执的认为，中国的房地产黄金十年已过峰值，基本达到了均衡水平，未来房地产更可能的趋势是成交总套数不断萎缩，成交面积缓慢下降。至于房价，即使以现在的趋势，可能要缓慢微跌，高位滞涨。
　　但是，要知道，世界充满竞争和挑战，帝国主义亡我之心不死，国内目前通胀高企，实体企业普遍困难，热钱随时想大规模开溜，瓜分中国，转嫁危机重来都会是欧美的核心目标，看中国政府的应对策略，目前仍然在强行硬撑人民币汇率，表明中国政府可能不会也不敢一次性突然大规模贬值人民币汇率；同时国内改革举步维艰，缺少明显的投资机会。那么要留住热钱，在不能动汇率贬值的同时，只有迅速大幅度降低房价至少20%-30%，同时出台高额累进制资本利得税，以及在房价低位出台房产税，这样就可以以国内的手段解决国际的问题，一劳永逸的把热钱埋在国内的房地产里。房价快速大幅下降，将降低国内经营成本大幅上涨的趋势，使得中国的实体企业获得喘息时机，调结构转方式才会开始，同时人民币汇率将会基本稳定。
　　如果以粗略的核算为计算方式，房价下降20%，相当于人民币贬值10%。
　　从中国的种种迹象看，政府很可能很快就会开始大幅调降房价了，我猜测很可能就在二季度末（在政府成功将货币泡沫用房产泡沫稀释后，终于将迎来真正的挤压泡沫的时刻，非常期待）。
　　你能看到的就是，未来两年，人民币汇率基本一条直线，房价将下跌。
   
   
   
   
   
   
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